"영끌에 가까운 1주택자"지만, 다음 투자가 하고 싶다면 어떻게 할까?

 

작년에 집을 매수해 실거주를 하고 있는 새내기 1주택자인 나는, 영끌에 가까운 대출상태이지만 또 다른 투자에 대한 열망이 항상 부글부글 끓고 있다. 현실적으로 지금 내 상황에서는 대출 부담을 줄이기 위해 부지런히 돈을 모아 중도 상환을 하거나, 투자금 마련이 우선인 것을 알지만 또 다른 방법이 있을까 하여 이것저것 영상들을 찾아보고, 그것들을 정리해보았다. 

 

종잣돈 모아 투자 vs 갈아타기 (feat. 작가 송희구)

 

(한줄평) 부동산에 관심있는 1주택자들이 가장 많이 고민할 것 같은 주제이다.  누구나 생각할 수 있는 방법일 수도 있지만, 공격적이지 않고 안전한(?) 방법을 소개한다. 

 

https://www.youtube.com/watch?v=U4M49IKEPEE

 

 

아파트를 아무때나 막 살수있는 편의점 김밥 취급하면 안된다. 올해 아파트 매수했다면 적어도 2년 뒤에 추가매수를 고려해볼 수 있다. 1년에 3천모아서 2년 6천모았다고 지방에 투자하면 안된다! 서울/경기도 하려면 갭이 적어도 1억 5천이 필요하기 때문에, 어떻게 저축 이외에 어떻게 1억 정도를 만들어낼지 전략을 짜는 것이 부동산 투자자가 되는 정석 코스다. 

 

첫 번째 주택 매수 시 대출이 없었다면 , 추가 투자를 위해 마이너스 통장이나 대출이 괜찮다. 

첫 번째 주택 매수 시 대출이 있었다면 추가대출은 부담스럽다. (현재 전세를 주고 있다는 전세 하에) 전세가를 높게 주고 있다면, 추가 투자보다는 처음 산 아파트를 잘 지켜야함. 전세가를 낮게 주고 있다면, 전세금을 올린 금액을 투자금으로 활용. 

 

+) 만약, 기존 집을 팔게 되더라도, 최소 3년은 지나고 파는 것이 낫다. (취득세, 중개수수료 등 고려)

 

[정리]

STEP1

고려해야 할 옵션으로 두 가지를 제시한다. 

  1. 종잣돈을 모아 다른 투자를 한다.

  2. 몇 년뒤 첫번째 아파트를 팔고 모은 종잣돈과 합쳐 갈아타기 한다.

 

첫 번째 단계에서의 목표를 정한다음, 다음 스텝들을 고려해본다. 

 

STEP 2

종잣돈을 어떻게 만들지 고민하고 실천하기

보유한 주택의 전세금 올려 만들지? 부업을 통해 만들지? 절약을 해서 만들지?(세개 다하라고 한다)

고민하고 결정했다면, 당장 실천해야 한다. 

 

STEP 3

처음 아파트를 매수할 때 함께 고민했던 몇가지 아파트의 현재 시세흐름 파악하기

 

+) 투자금 모으는 것이 정말 중요하다. 현재보다 더 버는 것은 정말 힘들다. 그러니 돈을 아끼기라도 하자. 해외여행 생각하지 말고, 저렴한 지하철 타고 서울, 경기도 여행을 하자. 투자는 스킬이 아니라, '어떻게 살아가느냐'다. 

 

현금여력있는 1주택자 투자방향 4가지 (feat. 작가 송희구)

 

(한줄평) 짧은 영상으로, 송희구 작가의 유튜브에 질문을 단 사람에게 답변을 주는 형식이다.  현금여력이 없는 나에게는 적용하기 어렵지만, 현실적이면서도 높은 위험성을 담보로 하지 않는 투자방법들을 제안한다. 

 

https://www.youtube.com/watch?v=LvDisi2W7sk

 

하지 말 것 : 오피스텔 투자, 구분상가, 지식산업센터, 호텔분양, (그리고 질문자가 주식을 오래했는데 돈을 못 벌었다고 했기에) 주식 또는 코인

 

해야 할 방향 : 

1. 금액 낮은 재개발 빌라 : 금액이 낮다는 것은 아직 재개발 초입 단계라는 뜻. 서점에 가서 재개발 관련 책들을 사면 어떤 지역이 추후 개발될 지역인지 알려주는 책들이 많다. 그 중 골라라. 

2. 갈아타기 계획 : 서울 내 (상급지) 30평대로 갈아타는 방안도 고려하라. 가고자 하는 지역의 시세를 빠삭하게 분석해, 조정기에 원하는 곳을 바로 매수할 수 있도록.

3. 토지투자 : 좋은 방법이지만 어려움. 공부를 많이 해야함. 

4. 현금확보 : 인플레이션 시대에 현금 확보는 가치가 떨어지는 일이라고 생각할 수 있지만, 시간 여유를 좀 두고 어떤 투자를 할지 고민할 수 있고, 인플레이션이 걱정된다면 그만큼 덜 쓰면 된다. 

입주권 투자(feat.진와이스)

 

(한줄평) 영끌인 (나와 같은) 상태에서는 고려하기 힘든 방법이지만, 부채 이외에도 정기적인 소득이 큰 편이거나, 연간 모을 수 있는 돈이 꽤 큰 사람인 경우, 영끌이 아닌 사람인 경우 목돈을 모아서 고려해보기 좋은 방법일 듯하다. 

 

https://www.youtube.com/watch?v=g7ccD1Pt_2c

 

 

진와이스님의 설명에 따르면, "관리처분인가일 이후" 취득한 입주권의 경우 주택 수로 포함되지 않기 때문에 1주택자 투자에 유리하다. 다만, 주의해야 할 점들이 있는데, ① '입주권을 산 후 준공 후 3년까지 기존 집을 팔아야 비과세 혜택'을 받을 수 있고, ② ' 전 세대원이 새 집에 입주하여 거주를 1년 이상'하여야 한다. 또한, ③ '두 번째 집을 산 이후 3년 이내에 첫 번째 집을 팔아야 한다' (최근 법 개정에 따라 이 기준이 "2년"에서 "3년"으로 바뀌었는데, 전세 한번을 돌리기 아주 좋은 조건이라 조건이 훨씬 좋아졌다고 한다.)

 

 

1주택자 갈아타기 전략(feat_푸릉렘군)

 

(한줄평) 개인적으로 구체적인 가이드라인을 얻은 것처럼 많은 도움이 되었던 영상. 영상의 목적 자체가 1주택자의 추가적인 투자가 아닌, "갈아타기"에 포커스가 맞춰져있긴 하나 요새 같은 시장엔 똘똘한 한채로 갈아타기가 오히려 현명한 방법일 수 있다. 

 

https://www.youtube.com/watch?v=XQhg-CbGj9s

 

 

1주택자의 갈아타기에 대해서는 다양한 니즈가 있음. 

 

- 구도심에서 신도심으로 이동

- 구도심 내의 구축에서 신축으로 이동

- 하급지에서 상급지로 이동

- 평형을 높이거나, 낮추거나

- 그 외...

 

(예시) 도곡렉슬 26평 vs 도곡렉슬 33평 vs 잠실엘스 33평

(강남 VS 잠실)

강남 도곡동24평 아파트 VS 송파 잠실 33평을 고민하는 사람이 있다고 하자.

예시 : 도곡렉슬 26평 VS 도곡레슬 33평 VS 잠실엘스 33평

그래프가 보여주는 것은, 10년이 넘는 기간동안 이 관계(상승률)는 변하지 않는다는 것이다. 즉, 뭘 고르든 상관이 없다는 결론. 

 

도곡 33평 살 여력이 되는데 도곡 26평 살 필요 없고, 현재시세가 1억정도 싸다고 해서 잠실 33평 갈 필요 없다. 너무 세밀한 것에 집착하지 말고, 내 여력대로 선택하면 되는 것임. 

 

(예시) 용산e편한세상 33평 vs 마포래미안푸르지오 34평

(마포 VS 용산)

용산 효촌동(이편한세상, 2011년식) 33 VS 마포 공덕(래미안푸르지오, 2014년식) 34평

: 10년동안의 그래프, 똑같다. 갈아타기를 안해도 될 수도 있다. 용산 내에서 용산 e편한세상보다 낮은 아파트라면 마래푸로 갈아타는 것이 좋을 수도 있다. 하지만, 실생활할 때 어떤 상권 좋아하는지, 학군을 고려해야하는지, 회사 따졌을 때 어떤 노선이 좋은지 등을 고려해서 결정하면 된다. 

 

(영상 내 질문자가 비교한 단지)

연식이 다른 아파트 비교 시 렘군은 1 년간의 물가상승률 2%로 대략 잡는다. (예: 연식 15년 차이나면 30% 차이나면 평균) 다만, 이건 다른 조건이 완전히 같을 때이므로 그 이상 차이가 나면 입지나, 세대수 등 다른 요소(장점)들이 있다는 뜻일 수 있음. 상승장에서도 그 비율로 바뀔것이다.

 

상승장에서 신축(여기서는 상무 센트럴자이)이 먼저 오를 수는 있지만, 이후 구축(여기서 상무현대힐스테이트)이 따라서 오를 것이므로 상승률은 크게 다르지 않을 것이다. 

 

렘군 또한 과거에는 쪼렙이라 제일 좋은 급지를 사야하지만 내가 손댈 수있는 곳이 아니야! 라고 생각하고 그 다음 입지에서 가장 무난한 걸 선택했었다. 하지만 지금은 급지를 올리고 평수를 조금 낮추는 것을 선택한다.

예전에는 33평을 사야한다고 생각했지만, 23평이 뭐가 어때서? 23평이 수요는 더많고, 전세 더 잘빠지고, 세입자 나가더라도 부담 덜하고, 상승률은 33평과 같다.

 

[결론] 

1. 욕망이 아니라 가치를 가지자.

타이틀만 볼 것이 아님, 타이틀은 좋은데 그 동네에서 이것저것 입지가 안 좋을 수 있다. 타이틀은 안좋지만 그 지역내에서 입지가 제일 좋다. "타이틀"이라는 욕망보다는 실제 "입지"가 가치는 가치가 우선되어야 한다.  

 

2. 상품성이 아니라 입지를 가지자.

1기 신도시(분당) 구축 VS 용인 신축

반포 자이 VS 반포 래미안 아이파크

: 모든 신축은 시간이 지나면 구축이 된다. 입지가 우선이다. 

 

3. 안 좋은 입지는 빨리 캐치해서 좋은 입지로 갈아타기 하자.

입지 안에서 좋은 입지와 안좋은 입지는 있다. 아파트가 둘러싼 입지는 좋은 곳, 주택가와 어울려있는 아파트는 안좋은 곳. 

같은 구 내에서 안좋은 입지에서 좋은 입지로 가는 것은 찬성. 

(예: 잠실  VS 비잠실 : 비잠실에서 잠실 가는 것은 찬성)

 

 

 

그래서...나의 결론은?

 

내가 지금 당장 갈아타기를 할 수 있는 상황은 아니지만, 어떤 방향성을 가져야할지 많은 생각을 하게 되었다. 우선 나의 방향성은 다음과 같다. 

 

1. 현재는 돈을 아껴야 하는 것이 맞다. 투자금이 전혀 없는 상태이고, 대출이 꽤 크기 때문에 돈을 아끼고, 플러스로 추가 알바를 하든, 부수입을 창출하든 해서 중도상환을 좀 해서 대출크기를 줄이고, 투자금을 위한 총알을 마련하는 시기이다. 

 

2. "한채더?" 를 생각해보기도 했으나, 여러 영상들을 보다보니 내가 지금 살고 있는 지역을 생각해봤을 때 "똘똘한 한채"로의 갈아타기가 맞는 것 같다. 현실적으로 내가 옮겨가고 싶은 입지에 대해 정말 빠삭하게 파악을 하고 있어야 할 것 같다. 지금 당장 살 수 있는 것은 아니지만, 조정장이 온다면 '이 단지는 이 가격이면 바로 매수한다'는 기준이 설 때까지 미리 공부를 해놔야할 것 같다.